Υπολογισμός ΕΝΦΙΑ
Property Tax GR

Τι είναι το ΕΝΦΙΑ;

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) είναι ο ετήσιος φόρος που επιβάλλεται σε κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που κατέχει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Θεσπίστηκε με τον Ν.4223/2013 και αντικατέστησε τα προηγούμενα τέλη ακινήτων. Ο φόρος υπολογίζεται αυτόματα από την ΑΑΔΕ βάσει των στοιχείων που δηλώνονται στο έντυπο Ε9.

Ο κύριος φόρος προκύπτει πολλαπλασιάζοντας τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου με τον βασικό φόρο ανά τετραγωνικό, ο οποίος εξαρτάται από την τιμή ζώνης της περιοχής. Επιπλέον συντελεστές λαμβάνουν υπόψη την παλαιότητα, τον όροφο, τον αριθμό προσόψεων και τη χρήση του ακινήτου. Η εφαρμογή μας υπολογίζει τον βασικό φόρο και τη βασική προσαύξηση ως εκτίμηση.

Ποιος πληρώνει προσαύξηση ΕΝΦΙΑ;

Όταν η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φυσικού προσώπου υπερβαίνει τις €500.000, εφαρμόζεται προσαύξηση επί του κύριου φόρου. Η προσαύξηση κλιμακώνεται από 5% (για αξία €500.001–€650.000) έως 20% (για αξία άνω €1.000.000). Σημειώνεται ότι η προσαύξηση υπολογίζεται επί του ποσού του κύριου φόρου και όχι επί της αξίας του ακινήτου.

Εκπτώσεις και Απαλλαγές ΕΝΦΙΑ

Ο νόμος προβλέπει μειώσεις για ευάλωτες κατηγορίες, υπό προϋποθέσεις εισοδήματος και επιφάνειας. Νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα μπορεί να δικαιούνται μείωση 50%, ενώ τρίτεκνες/πολύτεκνες οικογένειες και άτομα με αναπηρία 80% και άνω μπορεί να δικαιούνται πλήρη απαλλαγή (100%), εφόσον πληρούνται τα κριτήρια συνολικού εισοδήματος (έως €12.000 προσαυξημένο κατά €1.000 ανά μέλος) και συνολικής επιφάνειας (έως 150 τ.μ.). Επιπλέον, ασφαλισμένες κατοικίες έναντι φυσικών καταστροφών με αξία έως €500.000 δικαιούνται μείωση έως 20%. Από το 2026 ισχύει και μείωση 50% για κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (1.700 σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές), εκτός Περιφέρειας Αττικής πλην Νήσων, με αξία έως €400.000 — από το 2027 προβλέπεται πλήρης απαλλαγή.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Κατά την αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου, ο αγοραστής καταβάλλει Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου. Ο συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, προσαυξημένος κατά 3% φόρο υπέρ δήμων που υπολογίζεται επί του φόρου, με αποτέλεσμα πραγματικό συντελεστή 3,09%. Για νεόδμητα ακίνητα με άδεια μετά την 1.1.2006 ισχύει ΦΠΑ 24% αντί ΦΜΑ, ωστόσο η εφαρμογή του ΦΠΑ τελεί σε αναστολή.

Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας απολαμβάνουν αφορολόγητο όριο που ξεκινά από €200.000 για άγαμους και φτάνει έως €300.000 για πολύτεκνες οικογένειες, σύμφωνα με τον Ν.1078/1980. Πέρα από τον ΦΜΑ, το συνολικό κόστος αγοράς περιλαμβάνει συμβολαιογραφικά έξοδα, αμοιβή δικηγόρου, τέλη κτηματολογίου και ενδεχομένως μεσιτική αμοιβή.

Φορολογία Εισοδήματος από Ενοίκια

Το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογείται με αυτοτελή προοδευτική κλίμακα. Για το φορολογικό έτος 2026 ισχύουν τέσσερα κλιμάκια: 15% για εισόδημα έως €12.000, 25% για το τμήμα €12.001–€24.000, 35% για το τμήμα €24.001–€35.000 και 45% για εισόδημα άνω των €35.000. Πριν την εφαρμογή της κλίμακας, για τα φυσικά πρόσωπα εκπίπτει αυτόματα ποσοστό 5% επί του μεικτού εισοδήματος για δαπάνες επισκευής και συντήρησης (άρθρο 39 παρ. 3 ΚΦΕ) — η έκπτωση προϋποθέτει καταβολή του μισθώματος σε δηλωμένο τραπεζικό λογαριασμό (ισχύει από 1/10/2026). Το χαρτόσημο 3,6% επιβάλλεται μόνο σε επαγγελματικές μισθώσεις και όχι σε μισθώσεις κατοικίας. Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ενδέχεται να φορολογούνται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πότε και πώς πληρώνεται το ΕΝΦΙΑ;

Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ αναρτώνται στο myAADE τον Μάρτιο κάθε έτους (το 2026 στις 15 Μαρτίου). Ο φόρος εξοφλείται εφάπαξ ή σε έως 12 μηνιαίες δόσεις: η πρώτη έως το τέλος Μαρτίου και η τελευταία έως το τέλος Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Κάθε δόση καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα. Το εκκαθαριστικό βρίσκεται στο myAADE, στην εφαρμογή «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ».