Υπολογισμός ΕΝΦΙΑ
Property Tax GR

Τι είναι το ΕΝΦΙΑ;

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) είναι ο ετήσιος φόρος που επιβάλλεται σε κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που κατέχει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Θεσπίστηκε με τον Ν.4223/2013 και αντικατέστησε τα προηγούμενα τέλη ακινήτων. Ο φόρος υπολογίζεται αυτόματα από την ΑΑΔΕ βάσει των στοιχείων που δηλώνονται στο έντυπο Ε9.

Ο κύριος φόρος προκύπτει πολλαπλασιάζοντας τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου με τον βασικό φόρο ανά τετραγωνικό, ο οποίος εξαρτάται από την τιμή ζώνης της περιοχής. Επιπλέον συντελεστές λαμβάνουν υπόψη την παλαιότητα, τον όροφο, τον αριθμό προσόψεων και τη χρήση του ακινήτου. Η εφαρμογή μας υπολογίζει τον βασικό φόρο και τη βασική προσαύξηση ως εκτίμηση.

Ποιος πληρώνει προσαύξηση ΕΝΦΙΑ;

Όταν η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας ενός φυσικού προσώπου υπερβαίνει τις €500.000, εφαρμόζεται προσαύξηση επί του κύριου φόρου. Η προσαύξηση κλιμακώνεται από 5% (για αξία €500.001–€650.000) έως 20% (για αξία άνω €1.000.000). Σημειώνεται ότι η προσαύξηση υπολογίζεται επί του ποσού του κύριου φόρου και όχι επί της αξίας του ακινήτου.

Εκπτώσεις και Απαλλαγές ΕΝΦΙΑ

Ο νόμος προβλέπει μειώσεις για ευάλωτες κατηγορίες, υπό προϋποθέσεις εισοδήματος και επιφάνειας. Νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα μπορεί να δικαιούνται μείωση 50%, ενώ τρίτεκνες/πολύτεκνες οικογένειες και άτομα με αναπηρία 80% και άνω μπορεί να δικαιούνται πλήρη απαλλαγή (100%), εφόσον πληρούνται τα κριτήρια συνολικού εισοδήματος (έως €12.000 προσαυξημένο κατά €1.000 ανά μέλος) και συνολικής επιφάνειας (έως 150 τ.μ.). Επιπλέον, ασφαλισμένες κατοικίες έναντι φυσικών καταστροφών δικαιούνται μείωση έως 20%.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Κατά την αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου, ο αγοραστής καταβάλλει Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου. Ο συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, προσαυξημένος κατά 3% φόρο υπέρ δήμων που υπολογίζεται επί του φόρου, με αποτέλεσμα πραγματικό συντελεστή 3,09%. Για νεόδμητα ακίνητα με άδεια μετά την 1.1.2006 ισχύει ΦΠΑ 24% αντί ΦΜΑ, ωστόσο η εφαρμογή του ΦΠΑ τελεί σε αναστολή.

Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας απολαμβάνουν αφορολόγητο όριο που ξεκινά από €200.000 για άγαμους και φτάνει έως €300.000 για πολύτεκνες οικογένειες, σύμφωνα με τον Ν.1078/1980. Πέρα από τον ΦΜΑ, το συνολικό κόστος αγοράς περιλαμβάνει συμβολαιογραφικά έξοδα, αμοιβή δικηγόρου, τέλη κτηματολογίου και ενδεχομένως μεσιτική αμοιβή.

Φορολογία Εισοδήματος από Ενοίκια

Το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογείται με αυτοτελή προοδευτική κλίμακα. Για το φορολογικό έτος 2026 ισχύουν τέσσερα κλιμάκια: 15% για εισόδημα έως €12.000, 25% για το τμήμα €12.001–€24.000, 35% για το τμήμα €24.001–€35.000 και 45% για εισόδημα άνω των €35.000. Πριν την εφαρμογή της κλίμακας, για τα φυσικά πρόσωπα εκπίπτει αυτόματα ποσοστό 5% επί του μεικτού εισοδήματος για δαπάνες επισκευής και συντήρησης (άρθρο 39 παρ. 3 ΚΦΕ) — από την 1/4/2026 η έκπτωση προϋποθέτει καταβολή του μισθώματος σε δηλωμένο τραπεζικό λογαριασμό. Το χαρτόσημο 3,6% επιβάλλεται μόνο σε επαγγελματικές μισθώσεις και όχι σε μισθώσεις κατοικίας. Τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ενδέχεται να φορολογούνται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πότε και πώς πληρώνεται το ΕΝΦΙΑ;

Η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ εκδίδεται συνήθως το δεύτερο εξάμηνο του έτους και ο φόρος καταβάλλεται σε έως δέκα μηνιαίες δόσεις, με την τελευταία δόση να εξοφλείται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Η ενημέρωση γίνεται μέσω της προσωποποιημένης πληροφόρησης στο myAADE. Κάθε δόση δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα ευρώ.